对中国房地产企业来说，2019年是艰难前行的一年，也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下，房地产行业在2019年进入新的发展阶段，这已是业界共识。

　　《证券日报》记者随机采访了几个不同条线的地产界“老司机”，得到的答案或许能折射出中国房地产行业的现实生态。

　　“房难卖，业绩压力很大，不得不支付渠道费找购房者，有的城市渠道费居然高到要支付10个点。”一位具有多年操盘经验的地产业内人士向记者诉苦。

　　一位主管融资的地产业内人士则表示，“能用的融资工具都用了，除了上半年有窗口期外，总体来说，低成本的钱市面上难寻。”

　　一位主管土地投拓工作的地产业内人士比上述两位更为焦虑，“我感觉今年休息的时间最多了，已经有被裁掉的危机感。”

　　林林总总，正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次业绩会上所称，水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已经一去不复返。调控的趋严、规模之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频发，都让地产行业从业者感受到了一丝丝寒意。

　　即将过去的2019年，有些城市的楼市量价双双回落，有些地区的部分项目则一房难求；有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛，有的房企则频现债务危机只能断臂求生；有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”，有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……这就是2019年的房地产市场，寒意与生机并存。

　　收官月 调控政策仍层出不穷

　　在2019年的收官之月，各地针对房地产市场的调控政策仍层出不穷，调控的方式和火候也“冷热不一”。

　　2019年12月11日，湖南省长沙市发改委发文，对商品房价格构成进行规范，并将商品房平均利润率限定在6%-8%。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

　　同样是在12月11日，江苏省张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。

　　12月25日，浙江省温州市发布《温州市人才住房销售并举实施办法》，该政策提及，优秀人才可享受配售型人才房售价打5折-7折优惠，配租型人才房租金打3折优惠。

　　“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出，在地方政府紧锣密鼓的政策调整下，2019年年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年的450次。

　　值得关注的是，多城密集启动人才政策与购买住房资格往往是相关联的，这是2019年楼市政策的最大特点之一。据中原地产研究中心统计，仅在11月份，就有超过20个城市发布各类人才吸引政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近十个城市发布的人才政策都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。从全年来看，全国已有超过170个城市发布各种人才政策，与2018年同比增幅超过40%。

　　但总体来看，此轮调控政策的总基调仍是趋严、趋稳。随着近两年各种调控政策的轮番出台，一度狂热的楼市开始被导入理性通道。

　　据国家统计局数据，今年11月份，70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月份再减6城；房价下滑城市增至21个，为年内最高，一线城市广州也进入跌幅前十。

　　在与《证券日报》记者交流时，多位地产企业管理层和一线地产业内人士均表达了“楼市已经进入调整期”的观点。

　　增量市场“天花板”还未降临

　　虽然身处政策调控的寒冬，但房地产市场的机遇也不少，因为中国房地产增量市场的“天花板”还未降临。从目前来看，一二线核心城市依旧维持较高的销售水平；三四线城市的楼市成交量虽然明显降速，但并未失速。

　　作为易居旗下的专业研发部门，克而瑞地产研究中心(简称“克而瑞”)预计，全年地产行业销售规模将同比微增，再创新高。参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

　　身处一线的房企都会感受到冷风袭来之痛，只是每家企业的耐冷度不同而已。在一样的楼市寒冬里，不同房企却在上演不同的好戏。有的企业，在年初立下的目标已注定完不成；有的企业，嘴里在说“要活下去”“不看重规模”，全年却在忙着拿地。

　　据克而瑞统计数据显示，截至11月底，按照全口径销售额计算，全国已有27家房企迈入“千亿聚乐部”。另外，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上销售额达898.5亿元的中国铁建，这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下，闯进“千亿元俱乐部”。

　　12月24日，浙江本土第二大房企滨江集团发布一则《春节旅游休假通知》，释放了三重信息：一是公司销售额突破“千亿元大关”；二是为了分享“千亿元成果”，员工春节放假19天；三是鼓励从员工到中高层旅游休假，发放旅游津贴2万元至5万元不等。一句话总结就是，“不仅要送员工去旅游，还要加薪！”

　　“考虑到最后一个月的拼命冲刺，这几家房企可能会实施‘以价换量’的销售策略。到了年底，今年或许会有35家房企进入‘千亿元俱乐部’，2018年是30家。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示。

　　“我这个月每天都是半夜回家，最后一个月，营销条线的人都在玩命干活。今年不同往年，规模上到新台阶是重中之重。”一位地产企业营销人士向《证券日报》记者直言，年底奖金主要看这个月的了。

　　不能放弃“规模之争”的背后，是后房地产时代的话语权之争。有房企相关人士曾向《证券日报》记者透露，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已从“50强房企”缩减至“30强房企”，“启动融资之时，需要补交规模排行榜榜单资料”。

　　众所周知，依靠“高杠杆”运营的房企，无一不需要融资“输血”，想融资就必须要把规模做上去。

　　借道海外融资超700亿美元

　　“如果能融到钱，我们还是会选择融资。”日前，一位不愿具名的房企董秘向《证券日报》记者表示，没有渠道获得低成本融资，不得已才偃旗息鼓，在销售端发力，争取回收更多现金，让企业安全运转。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2019年以来，国内房企至今合计发布海外美元债已超700亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近几笔融资中，融资成本已从5%涨至13.75%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业、佳源国际等几家房企的融资利率均超10%。

　　借道海外融资，通常是在国内融资渠道不畅背景下的无奈选择，鉴于发行主体信用评级及自身实力的不同，融资成本也各不相同。

　　“房企之间，不仅是规模分化较大，融资成本的分化也很明显。从全年情况看，海外融资利率主要在6%-15%之间。”张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，发行美元债融资“井喷”的背后，是融资渠道被限制，杠杆率较高的房地产企业，资金压力更大。

　　亿翰智库在研究报告中指出，房地产行业已然从高杠杆、高利润的“黄金时代”，进入步履维艰的“白银时代”，销售增速逐渐放缓，调控政策持续收紧，融资成本不断上行。进入“白银时代”以来，房地产行业净利润率一般维持在10%-13%，借钱成本如果超过10%，意味着利息支出正在吃掉利润。

　　大型优质房企对融资成本的控制一直握有较大话语权，近年来一直在试图降低融资成本。自2016年开始“降杠杆”以来，万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率(指考虑永续债后的净负债率，下同)均控制在50%左右；作为“后起之秀”的新城控股、旭辉等中型追求规模型房企的净负债率在70%-100%之间波动；融创等激进型房企的净负债率超过150%，净负债率最高者与最低者的差距高达近6倍。

　　“融资成本几乎决定企业的利润率走向。”同策咨询研究中心总监张宏伟曾向《证券日报》记者表示，“很多人以为，内部收益率(IRR)指标指的是项目获利水平，其实是不对的，内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。如果内部收益率是20%，利率是20%的话，说明一分钱也不赚。”

　　在房地产这个天然资金密集型行业中，高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌。不管是头部房企，还是中小房企，都难以获得低成本融资，尤其是民营房企。如果再碰上债务违约危机，引发连锁反应，就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡，进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。

　　483宗并购交易涉资2434亿元

　　楼市寒潮，恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。

　　大房企敢于在行业寒冬期低价并购中小房企资产，是出于房地产行业集中度越来越高、保证规模发展的诉求，不管是1000亿元、5000亿元还是7000亿元，先把规模做上去，并在尽可能保证利润空间的情况下，完成规模增长的目标。小房企甩卖项目，往往是生死攸关之举，处于被动地位，只能断臂求生。

　　《证券日报》记者查询iFinD数据后发现，以最新公告时间为准，截至12月17日，2019年A股房企并购事件已达483宗，其中，已完成213宗，失败30宗，剩余240宗仍在进行中，涉及资产总价值2434亿元。

　　另外，汇聚大量头部房企的H股板块，并购动作也频频出现。今年以来，融创中国先后收购泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产，并购耗资约400亿元。融创中国相关负责人表示，强劲的销售回款及放缓的拿地节奏，为公司账面累积了大量运营现金流，收购不会对公司现金流造成影响，公司有信心保持负债率在未来几年继续下降。

　　近年来，融创中国的掌舵人孙宏斌靠着几宗大买卖名噪一时，被地产界称为“并购王”。据不完全统计，仅在2017年以来，融创就先后投资链家、乐视、天津星耀、华城富丽、大连润德乾城以及万达资产包。

　　并购潮起的另一面，是中小房企的加速出局。建业地产掌舵人胡葆森在今年的中城联盟会议上表示，最多的时候，中国房地产企业注册数量近10万家。经过大浪淘沙、多次调控后，还有新项目开工的企业已不足1万家了。近90%的房企已经落后了，被边缘化了，或出局了。

　　人事震荡组织优化力度空前

　　在调控政策与融资环境的双重压力下，不管是头部大型房企还是中小型房企，都有了强烈的危机感，于是开始大刀阔斧地变革，导致人事地震连连，高管流动频发。

　　2019年房企人事动荡凸显出以下几个特点：一是很多年轻高管上位；二是倒在业绩军令状上的职业经理人转换东家；三是二代接班人走向台前。

　　10月9日，上海中梁地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李和栗”，据媒体报道称，李和栗出生于1987年，年仅32岁。11月10日，正荣地产公告称，王本龙已辞任，将由执行董事兼董事会主席黄仙枝暂代执行总裁职务，直至选出新总裁为止。在此期间，正荣产业发展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。

　　此外，中南置地总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文化集团总裁孙喆一、福晟国际董事会主席潘浩然、大发地产董事会主席葛一暘、华董中国执行总裁董国倩等皆为新上位者，其中既有二代接班人，也有职业经理人。

　　头部房企的管理层也不消停。12月20日晚间，蓝光发展发布公告称，张巧龙辞任总裁，华润老将迟峰接棒。而当时距离华润置地突然换帅仅过了3天。据媒体报道称，在过去7年里，华润置地管理团队已发生4次人事大调整，这在前十房企中可谓绝无仅有的存在，对华润置业近年来的业绩产生了极大影响。

　　人事频繁变动，是2019年房地产发展的一个缩影。据不完全统计，今年以来，离职的房企高管人数已高达上百位，仅四季度以来，就有超过50位房企高管出现职务变动，其中离职高管人数超过20位。

　　随着行业利润变薄，房企对控成本、增利润的要求越来越高，也对“蛀虫”的容忍度越来越低。营销、采购、投资这三大条线，成为了“重灾区”。管理层尚且惴惴不安，基层员工更是颇为惶恐，所以，组织架构调整和“组织优化”是基层员工能否保住饭碗的利器。

　　“按照正常人员流动标准是10%，今年可能有所提高。”某房企人士向《证券日报》记者直言，地产人没有几个是不焦虑的。

　　不过，焦虑中也孕育着新生，因为房地产的盘子还很大。“在此时沮丧，等同于过早投降。”阳光控股执行董事、全球合伙人及阳光城集团执行副总裁吴建斌称，在未来10年到20年，还有2亿人口要进城，平均每年有一两千万人，这就是刚需。

　　从微观层面看，楼市寒潮正在倒逼房企做加法，过去粗放经营的房地产企业开始搞起精细化运营。另外，过去一直以规模为关键绩效指标(KPI)的考核机制出现裂缝，品质、利润等指标进入考核体系，这意味着这一传统的资金密集型行业，正在发生内生变化，且这一变化将成为推动行业发展的新动能。后房地产时代，分化加剧之际，整个行业将进入“低容错时代”，不犯错、少犯错者将立于潮头。