2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在京举行。 中国网 宗超 摄

中国网5月23日讯 （记者 彭瑶）《中国房地产发展报告（2019）》（以下简称房地产蓝皮书）今日在北京发布，房地产蓝皮书预测，今年房地产市场平稳回调的态势基本不会改变，住宅销售平均价格将增长7.6%。

2018年下半年房地产市场明显降温

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强指出，2018年，住宅投资增速加快，拉动房地产市场开发投资增速继续上升，住宅和物业之间的投资增速分化加剧，东部、西部和东北地区的增速明显提高，中部地区增速下降。土地购置面积、成交价款、平均售价等增速均有不同程度回落。房地产开发周期延长，开发企业资金的来源渠道收窄，销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现了反弹。

“2018年下半年以来，市场明显降温，销售面积增速下滑，主要是受到房地产政策的影响，市场预期改变，市场观望的情绪普遍增加。但是从全国市场来看，受到棚改相应政策影响，一些三四线城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流。尤其是中西部地区，销售面积上涨幅度均远超于市场平均涨幅。”王业强说。

当前，房地产市场不确定性加大，中小市场的风险有所提升，土地流标数量明显增加，供需双方融资难度加大，集体土地租赁住房将对租赁市场产生一定冲击，整体来看住房租赁市场价格趋势稳中有降。

2019年房地产市场平稳回调态势不会改变

房地产蓝皮书指出，2019年，房地产市场平稳回调的态势基本不会发生改变。全年商品住房销售增速可能呈放缓趋势。房价涨幅将整体回落，土地市场交易也将回归理性。一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施。在政策边际改善的情况之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积可能实现小幅增长；三四线城市由于失去强政策托底且市场需求明显透支，市场销售可能重回下行通道。

城镇化仍然是推动中国房地产市场发展的根本驱动力。可预见城镇化率2019年仍将会比2018年提高一个百分点以上，房地产市场仍存较大发展空间。同时房地产销售增速将逐渐放缓，预计2019年一线城市销售将筑底回升。二线城市对销售的增速也会略有回升。三四线城市销售增速可能进一步放缓，不排除陷入负增长的区间。

开发投资面临着较大的压力，预计2019年一线城市可能延续稳步回升趋势。二线城市2018年市场热度明显提升。预计三四线城市面临较大回调压力。总体来看，2019年全年房地产投资增速仍面临较大回调压力。房地产价格指数在2019年新建商品住宅的总体上保持温和上涨的态势，二手住宅也很难有抢眼表现。此外，2019年住房租赁价格指数将会呈缓慢增长的态势。

预测住宅销售平均价格将增长7.6%

《中国房地产发展报告（2019）》中对专业市场的发展也作了分析，预测2019年住宅销售平均价格将增长7.6%。商品房开发投资增速预计13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，可销售面积将进一步减少，可能对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市，房价的涨幅可能会明显超过所预期的水平，应重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

预计2019年，商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张，房地产市场存量资产的改造，城市更新将会出现更多亮点，共享办公继续扩张，长租公寓土地供应将会提速，扩张的速度整体放缓，资产证券化将会十分活跃。

蓝领公寓或将成为住房租赁市场新增长点

目前，住房租赁市场秩序混乱，安全质量把关不严，一些经营模式尚不成熟，行业标准欠缺，规模效应不显著，品牌特色不显著、不突出，部分住房租赁企业不能把好安全质量，给行业发展带来很大风险。行业政策落地难，住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题。还有资金监管不到位，易引发行业危机。社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑。

蓝皮书报告预测，在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长，同时行业将会出台一些新的政策，比如《住房租赁条例》，加强对分散式住房租赁企业的监管，鼓励集体土地入市，公募REITs试点加速。整个行业将会逐步从重收储、轻出租，重规模轻产品向重产品、重运营转变，同时蓝领公寓可能成为行业在2019年市场新的增长点。

2019年市场土地价格保持基本稳定，住房以及住宅用地的明显波动可能较小，制造业与服务业深度融合，将会助推工业、商服地价的平稳提升，适应新的行业业态的方式也会不断出现。此外，货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体趋严，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企可能会面临还债高峰，预计2019年房地产销售量减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。